数据｜5月土地市场现“冰火两重天”：一线冷清三线火热
上海易居房地产研究院近日发布的《5月份40城土地市场报告》显示，5月份40城土地成交建筑面积、土地出让金收入环比下跌，土地出让均价连续2个月同比下跌，多项指标增幅有所收窄。
从其监测结果来看，40个城市土地市场分化严重：一线城市冷清，量价齐跌；二线城市呈现降温趋势；三线城市火热，土地成交均价创下2011年以来新高。与4月相比，40城土地成交建筑面积大幅萎缩，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续2个月同比下跌，整个市场呈现降温态势。
多项指标
增幅收窄
报告显示，5月份40个典型城市土地成交建筑面积2797.9万平方米，环比下跌27.4%，同比增长20.8%，同比增幅较4月份大幅收窄。1-5月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积18381.2万平方米，环比增长18.03%，同比增长26.8%。
土地出让金收入方面，5月，40个典型城市土地出让金收入为1274.6亿元，环比下降14.2%，同比增长35.3%，土地出让金已经连续5个月环比下跌。1-5月，40个典型城市土地出让金累计收入8659.4亿元。
土地出让均价方面，5月，40个典型城市土地成交均价为4609.6元/平方米，环比增长0.1%，同比下降3.4%。
土地成交溢价率方面，5月，40个典型城市土地成交溢价率19.9%，与4月相比增长1.5个百分点，有所企稳。
分城市来看，5月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别荆州、南昌、东莞、惠州和合肥，土地成交溢价率分别为123%、89%、83%、72%和68%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。5月份，北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。
一线冷清
三线火热
从城市分类来看，5月份一线城市土地市场量价齐跌。4个一线城市土地成交建筑面积为36.2万平方米，环比下降79.2%，同比下降79.4%，相比4月份，5月份一线城市的土地成交量进一步萎缩；成交均价为11593.3元/平方米，环比下降7.5%，同比下降20.1%。
易居研究院分析认为，目前一线城市的土地市场已出现连续4个月量价齐跌的情况，土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩，预计三季度一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。
我爱我家市场研究院院长胡景晖分析指出，从当前土地供应的数量、类型、用途和条件来看，北京等一线城市一方面谨慎放量、多元考虑，在稳定房价的基础上多元配置土地资源、满足不同群体的土地需求；另一方面也盘活库存土地、多效开发利用，包括对当前限价房用地加增自持比例要求、鼓励租赁市场发展，也显示了国家稳定房价的决心。
二线城市土地市场逐渐降温。5月份二线城市土地成交建筑面积为1968.7万平方米，环比下降19.0%，同比增长53.7%；成交均价为4686.8元/平方米，环比增长0.6%，同比下降5.6%。二线城市的土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，土地成交面积也连续4个月萎缩。
三线城市土地成交均价创2011年以来新高。5月份三线城市土地成交建筑面积为793.1万平方米，环比下降36.5%，同比下降7.9%；成交均价为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%。与一二线城市较为冷清的土地市场相反，三线城市的土地市场显得相当火热。5月份，虽然三线城市的土地成交面积出现了萎缩，但土地成交均价却有较大反弹，是2011年以来的新高。
市场压力逐渐显现
防范三四线城市土地过热
易居研究院报告显示，5月份40个典型城市土地成交建筑面积与4月相比大幅萎缩，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续2个月同比下跌，整个市场呈现降温态势。
易居研究院研究员詹毅凡表示，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清，土地成交均价也随之不断下行。在这种情况下，房企也逐渐将拿地重点转移至三线城市，导致5月三线市场的土地市场较为火热，土地成交均价创下新高，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。
克而瑞研究中心分析认为，一二线城市5月份土地成交遇冷，尤其是一线城市近乎面临“无地可拍”的窘境，宅地供应愈加紧俏。随着人地挂钩政策加快落实，一二线城市将加快供地节奏，下半年成交规模有望回升至正常水平。从三四线城市来看，下半年或将遭受市场更加直接的考验。2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线城市的市场压力将逐渐出现。
来源：上海易居房地产研究院、CRIC，中房网综合整理
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